Aula com o Desembargador José Horácio Cintra Gonçalves Pereira, patrocinada pelo CETRA - Centro de Treinamento e Apoio aos Servidores do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no dia 25 de setembro de 2012 (terça-feira).
TEMAS:
Noções gerais
Tutela antecipada nas ações de despejo
Despejo por falta de pagamento
Revisional de aluguel
Consignação em pagamento
O Desembargador José Horácio Cintra Gonçalves Pereira é Doutor pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e também professor, na mesma universidade.
O conceito de locação está definido no Art. 565, Capítulo V do Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002):
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
Esse artigo repete o Art. 1.188 do Código Civil de 1916:
Art. 1.188. Na locação de coisas, um das partes se obriga a ceder á outra, por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
A Lei nº 8.245/91 regula a locação de imóveis urbanos. A “coisa” que interessa à locação disciplinada pela Lei do Inquilinato é o imóvel urbano. “Urbano”, no caso, não tem nada a ver com o conceito convencional “urbano” e “rural”. São coisas distintas.
Urbano, para a Lei do Inquilinato, é o urbano por destinação. Refere-se ao destino dado ao imóvel. Aplica-se aos imóveis locados para moradia, para temporada e para fins não residenciais (comerciais). Se, por exemplo, um sítio for locado para moradia, será aplicada esta lei.
CONTRATO
Pode ser escrito ou verbal. É indiferente para a produção de efeitos. Não é necessário firma reconhecida nem testemunhas.
O contrato verbal será sempre por prazo indeterminado, independentemente do que convencionem as partes.
O contrato escrito será sempre por prazo determinado. É preciso que, no contrato escrito, haja um termo final, expresso também por escrito.
POSSE X PROPRIEDADE
O locador não precisa ser o proprietário do imóvel para alugá-lo. Basta que seja o possuidor.
EXPRESSÃO MONETÁRIA
O valor da locação tem que ser fixo em expressão monetária real: não é possível se estipular um aluguel em dólar ou salário mínimo:
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Pagamento em mercadorias: É um problema entre locador e locatário. Entretanto, não pode constar do contrato de aluguel que será ele pago em mercadorias.
REAJUSTE
O reajuste convencionado pretende a correção monetária do aluguel - a reposição da inflação de determinado período. Hoje os reajustes são anuais. Houve uma época, quando a inflação alcançava 40% ao mês, em que os reajustes davam-se trimestralmente.
Além do reajuste convencionado pode o valor do aluguel ser revisto, durante a locação, seja por acordo entre as partes ou pelo ajuizamento de ação revisional. Tanto no acordo como na ação revisional de aluguel pretende-se ajustar o valor da locação ao preço de mercado, seja para mais, seja para menos.
As ações revisionais de aluguel podem ser apresentadas após o prazo de três anos de vigência do contrato ou do último acordo:
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.
ESPÉCIES DE LOCAÇÃO
A Lei 8.245/91 prevê três tipos de locação:
· Residencial
· Comercial
· Para temporada
DENÚNCIA VAZIA
Aplicada às locações de imóveis, denúncia vazia é a faculdade de o locador rescindir o contrato sem a necessidade de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada.
· Aplicada às locações residenciais
A Lei do Inquilinato prevê a denúncia vazia no § 2º do Art. 46:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
A denúncia vazia pode ser aplicada quando o contrato for escrito, pelo prazo mínimo de trinta meses. Passados os trinta meses pode o locador retomar o imóvel sem apresentar qualquer justificativa.
· Aplicada às locações comerciais
Vencido e não renovado o contrato escrito, o prazo da locação passa a indeterminado. Dessa forma, depois do vencimento é possível, a qualquer tempo, a denúncia do contrato pelo locador, desde que conceda ao locatário o prazo de trinta dias para a desocupação:
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
RETOMADA MOTIVADA
É possível a qualquer tempo. A Lei nº 8.245/91 prevê, nos artigos 7º, 8º e 9º, as hipóteses de retomada justificada do imóvel:
Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
DESPEJO PARA USO PRÓPRIO
A circunstância de ser o contrato escrito ou não tem repercussões seriíssimas nas ações de despejo. Assim, também, se o contrato escrito prevê a locação por tempo inferior a trinta meses.
Findo o prazo estabelecido no contrato entabulado por escrito, passa a locação a vigorar por prazo indeterminado. O contrato de locação, escrito, por prazo igual ou superior a trinta meses, possibilita ao locador a denúncia vazia, depois de vencido o contrato, ao contrário do que ocorre com os contratos escritos por prazo inferior ou com os contratos verbais, quando, então, conforme previsão do Art. 47, o locador somente pode retomar o imóvel em hipóteses restritas.
Uma dessas possibilidades é o despejo para uso próprio – do locador, seu cônjuge ou companheiro ou qualquer parente em linha reta (pai ou mãe, avó ou avó, filhos ou netos).
Se, entretanto, o locador reivindicar o imóvel para uso próprio e não utilizá-lo na conformidade da lei, além de incorrer em um ilícito civil – que pode motivar uma ação indenizatória – também comete um crime, pela falsa afirmativa.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
LOCAÇÃO PARA TEMPORADA
Antigamente entendia-se a locação de casa de praia ou de campo. O sentido, hoje, visa a destinação do imóvel. O significado da expressão ampliou-se, pois abarca qualquer imóvel urbano alugado para destinação temporária.
Assim, é possível classificar como locação para temporada um apartamento na Capital de São Paulo, alugado para um aluno estudar.
São requisitos necessários:
· o contrato escrito;
· a destinação – É a finalidade. É preciso especificar para o quê se aluga;
· o prazo – Máximo de noventa dias.
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QUESTÕES DE ORDEM PRÁTICA
1. LOCAÇÃO RESIDENCIAL: O FUTURO LOCATÁRIO RECUSA-SE A CONTRATAR POR TRINTA MESES
Suponhamos que o locatário não quer alugar o imóvel por trinta meses, pois seu imóvel próprio tem previsão de entrega no prazo de doze meses. O que fazer?
Faz-se um contrato, escrito, pelo prazo de trinta meses, e isenta-se o inquilino da multa, se sair no prazo de doze meses.
2. LOCAÇÃO POR TEMPORADA
Preciso reformar meu imóvel e loco outro, pelo prazo de noventa dias. Vencido o prazo, a reforma não foi concluída. Qual a solução?
O contrato de locação para temporada não pode ser prorrogado. Faz-se novo contrato, consignando-se que a obra não terminou. Junta-se ao contrato uma declaração do construtor. É preciso cuidado, porque qualquer cláusula que burle a Lei 8.245/91 é nula.
LOCAÇÕES NÃO RESIDENCIAIS
Permitem que o locatário se utilize da ação renovatória. Existem requisitos expressamente previstos na lei a serem cumpridos:
· seja o contrato – ou a soma ininterrupta dos contratos - escrito, por prazo não inferior a cinco anos;
· explore o locatário o mesmo ramo, pelo prazo ininterrupto de três anos;
· seja a ação proposta no intervalo de seis meses a um ano antes do vencimento do contrato.
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Antigamente chamava-se Lei de Luvas (Decreto n° 24.150, de 20.4.1934), mas as luvas eram proibidas. Hoje existe restrição para sua cobrança.
ESPAÇOS EM SHOPPING CENTERS
No intuito de proteger o empreendedor, pode ele adotar quaisquer cláusulas. Há um aluguel fixo e outro, sobre a renda da loja.
Segundo a Lei nº 8.245/91, as regras para a locação de espaços em shopping centers são pactuadas entre as partes.
IGREJAS, ASILOS E ESCOLAS
No caso de igrejas, asilos e escolas, não se aplica a denúncia vazia. Os imóveis locados a tais destinações só podem ser retomados para reforma ou pelo não pagamento dos aluguéis. Ainda assim, a lei prevê o prazo de seis meses a um ano para a retomada, depois do trânsito em julgado da sentença que conceder o direito ao locador.
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º(*) ou no inciso II do art. 53(**), o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)
§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.
(*) IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
(**) II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.
A lei fala em “escolas que sofrem fiscalização do governo”. Não menciona escolinhas infantis – o maternal. Elas não estariam protegidas?
Há pelo menos um julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo protegendo essas escolas. Segundo a Lei do MEC essas escolas são de grande importância e interesse para a sociedade.
O LOCADOR PODE RETOMAR O IMÓVEL ENQUANTO VIGORAR O CONTRATO ESCRITO?
Enquanto vigorar o contrato escrito, o locador somente pode retomar o imóvel nas hipóteses previstas nos artigos 7º, 8º e 9º da Lei do Inquilinato. São hipóteses restritas.
Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
De sua parte, por outro lado, o locatário pode a qualquer momento pagar a multa proporcional ao tempo que faltar para cumprir o contrato de locação, a não ser que seja transferido de seu local de trabalho.
TRANSFERÊNCIA DO LOCATÁRIO DO LOCAL DE TRABALHO
Como já adiantado, o locatário está dispensado de pagar a multa proporcional, se rescindir o contrato em virtude de transferência de seu local de trabalho.
Como conceituar “transferência do local de trabalho”?
É aquela que implica em uma alteração substancial quanto ao deslocamento da residência para o estabelecimento onde trabalha. Para o professor, se alguém mora em Santo Amaro e é transferido para São Miguel Paulista terá grandes transtornos para se deslocar, o que autorizaria a dispensa do pagamento da multa.
HIPÓTESES QUE AUTORIZAM O LOCADOR A RETOMAR O IMÓVEL
· Extinção do usufruto
Quem fez a locação foi o usufrutuário. O usufrutuário morre.
· Alienação
O imóvel locado foi alienado. Quem adquire não tem imóvel próprio ou não quer manter a locação.
Salvo se houver cláusula de vigência, em contrato por tempo determinado (indiferentemente do prazo), na hipótese de alienação e que o contrato esteja averbado. Nesse caso, o comprador é obrigado a manter o contrato de locação:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Não havendo cláusula de vigência ou não obedecidos os requisitos do Art. 8º, o comprador deve notificar o inquilino para que desocupe o imóvel no prazo de noventa dias.
DIREITO DE PREFERÊNCIA
O que acontece se o locador vender o imóvel sem conceder ao inquilino o direito de preferência?
Não há como indenizar. O inquilino tem direito, apenas, se o contrato, com cláusula de vigência, estiver averbado no Cartório de Registro de Imóveis. Nesse caso, ele pode fazer valer o seu direito de preferência.
No Brasil é comum que as vendas de imóveis sejam registradas por valor inferior ao realmente pactuado: vende por R$ 500.000,00 e escritura por R$ 150.000,00. Se o locatário consignar R$ 150.000,00, ele tem preferência ao comprador original.
AÇÕES COM PROCEDIMENTOS PREVISTOS PELA LEI Nº 8.245/91
· Despejo
· Revisional;
· Renovatória e
· Consignatória.
E apenas estas quatro. A ação de cobrança de aluguéis tem o procedimento previsto pelo Código de Processo Civil.
· Tramitação nas férias
Perdeu o significado, pois não há mais férias coletivas, salvo nos tribunais superiores.
· Competência
Em regra, o foro do local do imóvel, a não ser que outro tenha sido eleito no contrato. Por exceção, na ação consignatória o foro de competência é o da eleição e, na sua falta, o do lugar da situação do imóvel (onde o imóvel está situado).
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se - á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
· Valor da causa
Doze aluguéis vigentes, seja qual for a ação (despejo, revisional, renovatória ou consignatória).
Observações:
1. Se o despejo for de imóvel ocupado por ex-empregado, rompe-se o contrato de trabalho e despeja-se o imóvel. A lei determina que o valor da causa, neste caso, é o correspondente a três salários vigentes. Qual salário? O salário-mínimo ou o salário do empregado?
Para o professor, deve-se considerar o salário-mínimo. Portanto, nas ações de despejo de imóvel ocupado por ex-empregado, respeitando-se as opiniões em contrário, o valor da causa é de três salários-mínimos.
2. Princípio da Razoabilidade. A ação é proposta quando o inquilino deixa de pagar o último de doze aluguéis previstos no contrato. Ou cuida-se de aluguel para temporada, pelo prazo de um mês. É justo exigir doze aluguéis como valor da causa?
Não. São situações que têm que ser resolvidas à luz da jurisprudência, no caso concreto.
CITAÇÃO POR FAC SIMILE
Hoje, a citação pelo correio é a regra. Existe ainda a previsão legal de citação por fac símile (inciso IV do Art.58). Não é utilizada, pois os aparelhos não funcionam.
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;
APELAÇÃO
Na forma do inciso V do Art. 58 da Lei do Inquilinato, os recursos serão recebidos, apenas, no efeito devolutivo. Existem, entretanto, duas exceções:
1. Na ação revisional:
O juiz julga procedente a ação revisional e o locatário deve pagar a diferença do aluguel, que só pode ser exigido após o trânsito em julgado da decisão.
2. Na ação renovatória:
Na redação original do Art. 74 da Lei nº 8.245/91, quando o juiz não acolhia o pedido, fixava o prazo de seis meses para a desocupação. Hoje, o prazo para despejo do imóvel é de apenas um mês:
Art. 74 (Redação original). Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.
Art. 74. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
A despeito de o diploma legal não ser explícito quanto ao trânsito em julgado, só é possível a retomada do imóvel após o trânsito em julgado da decisão.
LIMINAR
Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e:
I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou
II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu.
O Art. 273 do Código de Processo Civil disciplina, de forma genérica, a tutela antecipada.No caso da Lei do Inquilinato, é possível a medida liminar, para a qual são exigidos, apenas, dois pressupostos objetivos:
1. o depósito, em caução, no valor de três meses de aluguel;
2. a causa de pedir tem previsão taxativa.
Dessa forma, não há a necessidade, para se alcançar a providência imediata nas ações de despejo, da demonstração do periculum in mora ou do dano irreparável. Basta que sejam atendidos os dois pressupostos previstos na lei especial. Demonstrado o cumprimento dos dois requisitos, o juiz não pode negá-la.
Das Ações de Despejo
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder-se-áliminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
É possível um contrato de locação sem garantia. Nesse caso se o inquilino não pagar o aluguel, é concedida, obrigatoriamente, a medida liminar, no prazo de quinze dias.
EMENDA DA MORA
Se, durante o curso do processo o réu emendar a mora, a liminar fica prejudicada.
DIGNIDADE DO DEVEDOR
Muito se fala da dignidade do devedor. E a dignidade do credor?
Se o inquilino cometer uma infração contratual gravíssima, como transformar a casa, objeto da locação, em uma “boca de fumo”, não há previsão na lei para a concessão da liminar.
Para o professor, existe a possibilidade de medida antecipatória. Como a lei especial não autoriza, no Art. 59, é possível a aplicação da tutela antecipada, com a utilização dos requisitos do Art. 273 do Código de Processo Civil.
Tal medida já foi criticada, porque o contrato de locação se submete ao rito especial e a tutela ao rito ordinário. Entretanto, a Lei nº 8.245 é expressa quando admite a subsidiariedade do Código Processualista Civil, ao encontro da tese defendida pelo professor Horácio.
Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E O FIADOR
A Lei do Inquilinato permite a cumulação do pedido de despejo por falta de pagamento com a cobrança dos aluguéis em atraso.
“O locador propõe a ação contra o locatário. É concedido o pedido. O locatário não tem como pagar os valores devidos e não é possível cobrar os valores do fiador, porque não participou da ação.”
Em função desse empecilho passou a ser admitido o litisconsórcio processual passivo, incluindo o fiador.
Ultimamente, havia outra discussão: “O locador não pode ser sujeito passivo na ação de despejo.” Depois de inúmeras discussões, o Tribunal de 2ª Alçada editou uma súmula, autorizando a inclusão do fiador. Agora, a lei coloca a pedra de cal sobre a discussão:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responderao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
(...)
É evidente que tinha que ser assim, pois resolve o problema. Está na lei. Entretanto, na prática, convém para o locador?
OBSERVAÇÕES:
1.Natureza da ação
A ação de despejo por falta de pagamento é uma ação desconstitutiva. Não é uma ação de cobrança. Deve constar do pedido o valor devido, para possibilitar a emenda da mora e para que o locatário possa se defender, se desejar.
2.Emenda da mora. Inadmissibilidade
Parágrafo único do Art. 62. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
“Emenda da mora” não é pagamento de acordo entre locador e locatário.
Quem sabe se já foi utilizado o recurso da emenda da mora no prazo indicado pela lei?
O locador, naturalmente. O juiz não sabe disso. Não tem como sabê-lo. Por essa razão, cabe ao advogado, ao ingressar com a petição inicial, dizer da impossibilidade da emenda da mora. Se não o fizer, não poderá reclamar, mais tarde.
3.O despejo e a morte de habitante do imóvel
Acolhido o despejo será fixado um prazo para a desocupação (despejo forçado). Se o Oficial de Justiça constatar que um dos moradores do imóvel morreu será preciso conceder o prazo por luto de trinta dias.
Art. 65, § 2° O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
A Lei do Inquilinato previu o caso de morte, mas não o de doença grave. Entretanto, os juízes têm concedido o prazo extra, fundamentando-se na jurisprudência.
4. Transporte e guarda do que guarnece a residência
E se o locatário se recusar a sair?
O locador, despejado o imóvel, não pode jogar as coisas do inquilino na rua. É preciso providenciar um lugar – quiçá um depósito – para acondicionar o todo que guarnecia a residência, de maneira a conservar esse todo.
Dessa maneira, é aconselhável que o locador, nesse caso, peça um auto de constatação. É imprescindível, para que o locador não seja levado a erro.
5. Se o locatário abandonou o imóvel
Como fica o processo? O locador quer a sucumbência. O locatário não foi citado porque o imóvel estava abandonado.
Sem a citação do réu não há como continuar. O locador gasta uma fortuna e não atinge seu objetivo, na totalidade.
AÇÃO REVISIONAL
Tramita sob o rito sumário. Portanto, admite o pedido contraposto.
É a lei que trata de forma expressa sobre o pedido de reconsideração. O juiz fixa o aluguel provisório. O réu pode pedir para aumentar ou diminuir o valor fixado.
Esse pedido de reconsideração interrompe o prazo para recurso. Se a parte não pedir a reconsideração, não tem interesse para interpor recurso, segundo o professor.
A razão desse pedido de reconsideração tem uma função lógica, segundo pesquisas feitas pelo professor Horácio: a diminuição dos processos em tramitação.
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
ACORDO DE DESOCUPAÇÃO
Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.
A execução do acordo de desocupação na ação de revisão do aluguel implica no despejo forçado. Porque uma das hipóteses da ação de despejo é o Art. 9º, I, não é necessário que o locador interponha uma nova ação, com base neste dispositivo. Basta que execute o acordo não cumprido, firmado na ação revisional de aluguel.
APLICAÇÃO DA LIMINAR AOS CONTRATOS ANTERIORES À LEI DE LOCAÇÃO
É um dilema muito grande. A lei não pode prejudicar o direito adquirido e o ato jurídico perfeito.
O réu pode argumentar: “Quando assinei o contrato não havia tal exigência.” Entretanto, essa exigência é processual. Para o professor, é possível, embora não seja um assunto pacificado. Não existe a tranqüilidade de saber se a decisão será ou não reformada.
O locador deve, por precaução, encaminhar ao inquilino uma notificação, dizendo que o art. 9º se aplica ao contrato em curso.
USUCAPIÃO
Pressupõe a posse como se dono fosse. Nem a locação nem o comodato autorizam a usucapião.
HERDEIROS DO LOCADOR
Podem os herdeiros postular a desocupação do imóvel logo após a morte do locador?
Se o prazo do contrato for indeterminado, sim; se determinado, não.
AÇÕES INDEPENDENTES
Pode o locador, por conveniência, ajuizar uma ação de despejo por falta de pagamento e ajuizar outra ação, à parte, de cobrança ou, se houver um contrato escrito, de execução.
DESPEJO EM CONTRATO COM PRAZO INFERIOR A TRINTA MESES
Findo o prazo do contrato por prazo menor do que trinta meses, o locador pode promover o despejo, por qualquer motivo, menos por denúncia vazia.
O despejo em contratos com menos de trinta meses é aquele perfeitamente motivado, nas hipóteses expressamente autorizadas pelos artigos 7º, 8º e 9º da Lei do Inquilinato.
OBSERVAÇÃO: Antes de vencido o contrato escrito, qualquer que seja o prazo, é possível ao locador requerer o fim do contrato e a desocupação do imóvel, dentro dos trinta dias seguintes ao termo final. Ultrapassado o limite de trinta dias, se o contrato estipular prazo inferior a trinta meses, a opção do locador é a ação de despejo, obedecendo uma das hipóteses assinaladas na lei.
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
A regra é a denúncia vazia.
· Sublocação
Se o contrato não prevê, a sublocação é ilegítima. Assim, se os locatários saem e deixam alguém no imóvel, a esse título, é uma ocupação ilegítima.
· Embargos de Terceiros
É pacífico que não cabem embargos de terceiros nas ações de despejo. Entretanto, excepcionalmente, existe tal possibilidade.
AÇÃO REVISIONAL
· Preço de Mercado
A revisão de aluguel de que trata a ação revisional não tem qualquer relação com índices, mas com o preço de mercado. O juiz concederá 80% do valor pretendido.
· Interesse e vantagem na propositura da ação
Pode-se pensar: “Quem pode o mais, pode o menos”. Daí que poderíamos considerar, no caso de contratos vencidos a prazo igual ou superior a trinta meses, que a possibilidade de o locador propor ao inquilino “Ou você me paga R$ 8.000,00 ou tem trinta dias para desocupar o imóvel” dispensa a necessidade de uma eventual ação revisional. Qual a vantagem do locador em propor a ação revisional no lugar da denúncia vazia?
Se locador e locatário acordarem o novo valor, não há qualquer problema. Por outro lado, se não houver acordo e o locador ajuizar uma ação de despejo para reaver o imóvel, esta ação pode levar, exemplificando, dois anos. Serão dois anos em que o valor do aluguel será aquele pactuado anteriormente, em desacordo com o valor de mercado, conforme propusera o locador.
De outra parte, se proposta a ação revisional, o aluguel fixado na sentença retroage desde a citação.
Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
2° A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.
TRANSFERÊNCIA
Conforme já alinhavado, a transferência possibilita ao locatário romper o contrato com a dispensa do pagamento da multa proporcional. Quando pensamos em transferência, associamos a idéia à iniciativa privada. Existem, porém, questões que devem ser consideradas:
· Concurso público
Não é transferência. O inquilino, por opção, ocupará um cargo novo.
· Permuta
Não é um tema pacificado.
ÚLTIMAS CONSIDERAÇÕES
Conforme o professor, os locadores são encontrados, em sua grande maioria, na classe média. É a classe média que compra imóveis para alugar.
OBSERVAÇÃO FINAL
As anotações foram transcritas conforme narradas pelo professor, de maneira que, como aula, traduzem as ponderações do mestre, não se lhe aplicando as regras padronizadas de um artigo jurídico.
Cabe a mim a responsabilidade por qualquer irregularidade observada na transcrição. Tentei, de toda forma, reproduzir o mais fielmente àquilo que foi narrado.
Maria da Glória Perez Delgado Sanches
Membro Correspondente da ACLAC – Academia Cabista de Letras, Artes e Ciências de Arraial do Cabo, RJ.
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